Еліміздің тұрғын үй нарығында биыл халықты не күтіп тұр? Заңның өзгеруінен не байқауға болады, баға қалай құбылады? Осы сияқты мәселелер сөз арқауы болмақ.
Ереже күшіне енеді
31 тамыздан бастап бастапқы нарықтағы үйлерден пәтер сатып алудың жаңа ережесі күшіне енеді. Салынып жатқан үйлер үшін ақыны бұдан былай тек банк арқылы төлей аласыз, яғни қолма-қол ақша ұғымы жүрмейді.
Ақша уәкілетті компанияның арнайы шотына түседі. Құрылыс салушыға тікелей төлеуге болмайды, әйтсе де компания шотына банк кассасы арқылы қолма-қол аударым жасауға тыйым салынбаған. Сондай-ақ салынып жатқан нысандардан баспана алу үшін ипотека беру тоқтатылады. Үй қалай салынып бітеді, содан кейін ғана келісім жасаса алады. Үлескерлердің қаржысы есебінен құрылысы жүріп жатқан баспаналардың жарнамасын жасау үшін сол пәтер иелерінің рұқсаты керек. Жарнама үшін үлескерлердің ақшасы тек келісіммен жұмсалады. Құрылыс барысы әкімдіктің бақылауында болады. Заңда белгіленгендей, көппәтерлі үйді тапсыру мерзімі жобада көрсетілген уақыттан 5 айдан артық кешіктірілмеуі тиіс. Одан асып кетсе, айыппұл арқалайды. Оқырман бұл талаптардың тек жаңадан салынып жатқан үйлерге қатысты екенін ескергені жөн. Мұндай шектеу екінші нарықтағы баспаналарға қатысты емес.
Тұрғын үй қатынасы саласындағы жаңашылдық көпқабатты үйлердің құрылысына ақша салатын азаматтардың құқықтарын қорғауға, құрылыс барысын бақылауды күшейтуге және мүгедектігі бар адамдарға көрсетілетін қызмет сапасын жақсартуға бағытталған. Құрылыс компанияларымен жасалатын келісімшарттардың үлгісі, кепілдік беру тәртібі, сондай-ақ инженерлік қызметтер мен тұрғын үй алу үшін берілетін облигацияларға қатысты қағидаларды қамтитын құжаттар тамыз айының соңына қарай қолданыла бастайды.
Қызылордада қымбат па?
Елімізде тұрғын үй құрылысының көлемі жыл сайын артып келеді. Индустрия және құрылыс министрлігінің баспасөз қызметі мәлімдегендей, өткен жылы Қазақстанда 18,96 млн шаршы метр тұрғын үй салынды. Жыл қорытындысы бойынша 172 089 баспана пайдалануға берілсе, соның 39064-і – жеке үй. Өңірлер арасында Шымкент қаласы, Павлодар, Түркістан және Қызылорда облыстары құрылыс қарқыны жөнінен көш басынан көрінді. Ал биыл 19 млн шаршы метр немесе 175 мың тұрғын үй, 2029 жылға қарай 111 млн шаршы метр салу жоспарланып отыр.
Үй саны қалай артса, бағасы да солай аспандап шыға келуі қалыпты құбылысқа айналды. Ұлттық статистика бюросы 2025 жылдың бірінші жартысындағы есеп бойынша тұрғын үй сатып алу жөнінен ең қымбат және қолжетімді қалалар тізімін жариялады.
– Бастапқы нарықта маусым айында шаршы метрі ең қымбат тұрғын үй Алматыда (647 728 теңге), Астанада (595 539 теңге) және Атырауда (512 205 теңге) тіркелді. Ең арзан шаршы метр бағасы Өскеменде (286 288 теңге), Ақтөбеде (309 593 теңге) және Көкшетауда (331 988 теңге). Екінші нарықтағы ең қымбат пәтерлер Алматыда (688 578 теңге), Астанада (652 479 теңге) және Атырауда (485 531 теңге) сатылды. Қолжетімді тұрғын үйді Қызылорда (313 592 теңге), Ақтау (334 492 теңге) және Көкшетаудан (335 654 теңге) табуға болады. Алматыда жалға алу тым қымбат – шаршы метріне 5299 теңге. Астанада және Қарағандыда жалдау бағасы – тиісінше 5017 және 4420 теңге. Ең қолжетімді баға – Таразда (2277 теңге), Түркістанда (2454 теңге) және Қызылордада (2799 теңге), – делінген ведомство таратқан мәліметте.
Өткен жылдың есепті кезеңімен салыстырғанда биыл шілдеде тұрғын үй нарығынан бағаның шарықтау тенденциясын байқаймыз. Екінші нарықта орташа есеппен 7,3%-ға, бастапқы нарықтағы бағасы 9,6%-ға, тәуір жағдайдағы баспананы жалға алу құны 8,2%-ға өсті. Қызылордада бастапқы нарықта ай сайынғы ең жоғары баға өсімі байқалған, шілде айында екінші нарықтағы тұрғын үй бағасы төмендеген және жалдау бағасы айтарлықтай өскен қалалар қатарында аталды.
Жаңа кодекс қалай әсер етеді?
Қазақстанда ең қымбат қала мәртебесі әлі күнге Алматыдан ауысқан жоқ. Мұнда пәтердің шаршы метрі орташа есеппен 5200-5480 теңгеден екенін ескерсек, көлемі 40-45 шаршы метр бір бөлмелі үйді 220-270 мың теңгеге жалдай аласыз. Пәтер жалдау құны жөнінен елдің оңтүстік астанасы Йоханнесбург, Фуджейра, Бордо немесе Неаполь қалаларынан қалыспайды.
Қымбатшылық салтанат құрып тұрған мегаполистер қатарында Астана мен Шымкентті атаймыз. Елордада үйдің шаршы метрі шамамен 5 мың теңгеге бағаланады. Жаңа тұрғын үй кешендері салынып жатқан Есіл ауданында бір бөлмелі пәтерлер бағасы 250-300 мың теңге аралығында. Оның орнына қаланың Сарыарқа бөлігінен 110-140 мың шамасында табуға болады. Халық санының көптігі жөнінен үшінші орында тұрған Шымкентте де баға білінер-білінбес өсіп барады. Бір бөлме үшін 70 мыңнан бастап 170-220 мың теңгеге дейін төлеуге дайын болыңыз.
Мемлекет басшысы жуырда жаңа Салық кодексіне және Қазақстан Республикасының кейбір заңнамалық актілеріне салық салу мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы заңға қол қойды. Жаңа кодекске сәйкес қосылған құн салығының (ҚҚС) жаңа базалық мөлшерлемесі 16 пайыз болып бекітілді. Ал бұл баспана бағасына әсер етпей ме деген сауал туындайды. Өнеркәсіп және құрылыс министрлігінің Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық істері комитеті мемлекеттік бағдарламалар аясында бір шаршы метрдің бағасы тек теңгемен есептелетіндіктен, ол валюта бағамының ауытқуына тәуелді емес деп есептейді.
– Салық жүктемесі тұрғын үйдің шаршы метрінің құнына мүлдем әсер етпеуі керек. Бұл құрылыс компаниясы жоспарлаған пайда есебінен өтелуі ықтимал. Бірақ тұрғын үйге сұраныс та, баға да жоғары емес елді мекендерде басқаша жағдай болуы мүмкін. Ондай жерде салықтың әсері сезілуі ықтимал, – дейді комитет төрағасы Бақытжан Жүнісбеков.
Министрлік кодекстегі жаңашылдық құрылыс материалдары нарығының қалыптасуына айтарлықтай әсер етпейтініне сендіріп отыр. Сөйте тұра баспана құны сұраныс пен ұсынысқа қарай құбылатынын, шаршы метрдің нарықтағы құнын мемлекет реттемейтінін қаперге салды.
Алыпсатарлық айып па?
Жылжымайтын мүлік нарығының сарапшысы Александр Пак lsm.kz сайтына берген сұхбатында жаңа салық нормалары қабылданғанын естіген бойда алыпсатарлар қимылға көшетінін жеткізіпті.
– Егер Алматы мен Астананы алатын болсақ, мұнда жылжымайтын мүлік нарығы тұрақты болып қалады. Осыған байланысты құрылыс жүргізушілер өздерінің болашақ жобасы үшін 16 пайыз көлемінде қосылған құн салығын сала алады. Мұның бәрі болашақ сатып алушыға жүктеледі. Алайда егер сатып алу-сату мәмілелері 50 пайызға төмендеген Түркістанды алатын болсақ, онда құрылыс салушы бұрынғы баға деңгейін қалдыруға тырысады, – деп түсіндірді ол.
Айтуынша, құрылыс компаниялары мүлік бағасын айына шамамен 2-3 пайыз өсіруі мүмкін. 2026 жылы шығынның өсуі 10-12 пайыз шегінде қалыптасады деген болжам бар.
– Кейбір компаниялар ұсынатын баға біркелкі болуы үшін үй тұрғызуға жұмсалатын болашақ шығынды қазірдің өзінде біртіндеп қоса бастауы мүмкін. Қайталама нарықта алыпсатарлар белсенді әрекетке көшуі ықтимал, – дейді сарапшы.
Massaget.kz порталына берген сұхбатта заңгер Бердімұрат Хасенұлы алыпсатарлардың іс-әрекетіне ешқандай жауапкершілік қарастырылмағанын атап өтті.
– Бүгінде тұрғын үй нарығындағы алып-сату мәселесінде заңнама бойынша қылмыстық немесе әкімшілік жауапкершілікпен көзделетін жауапкершілік қарастырылмаған. Бұл – Азаматтық кодекс арқылы реттелетін құқықтық қатынас. Осыған байланысты мұнда заңсыз дүние жоқ. Оларды тоқтата алатын, бағаны бір деңгейде ұстап тұратын жалғыз дүние – монополистік заңнама. Бірақ бізде үй, көлік, басқа да ұсақ-түйек заттарды сату бойынша монополизм жоқ. Бұл дүниенің реттелуі үшін біз белгілі бір тарапта заңды жетілдіруіміз қажет деп санаймын. Өйткені алыпсатарлардың бұл әрекеті расымен де қоғамда жасанды тұрғыда бағаның негізсіз көтерілуіне әкеп соқтырып жатыр. Бұл – Қазақстан бойынша кездесетін үрдіс, – дейді заңгер.
Назерке САНИЯЗОВА,
«Сыр бойы»
