Елімізде тұрғын үй кезегі – өзекті мәселелердің бірі. Көптеген қазақстандық үшін баспаналы болудың бірден-бір жолы – ипотека. Себебі көпшілік жалдап тұрғаннан ипотекаға алғанды тиімді деп есептейді. Ипотекаға баспана алу үшін ақшаның басы құралу керек, ол жиналам дегенше жыл сайын үйдің бағасы да шарықтап барады.
Дегенмен баспанамен қамтуда мемлекет түрлі бағдарламаларды жүзеге асыруда. Оның игілігін көріп отырғандар да жетерлік. Сонда да үй алғысы келетіндердің қатары көп. Несиеге алынған үйді жалға беріп, кәсіпке айналдырғандар да аз емес. Бұған қатысты да мәселе көтерілді. Ипотекалық баспананы жалға беру қаншалықты заңды, елімізде баспанаға сұраныс қандай, осы сұрақтар төңірегінде талдау жасап көрдік.
Баспанаға сұраныс жоғары
Жалпы елімізде алдағы жылдары тұрғын үйге сұраныс артпақ. Dasco Consulting Group компаниясы мұны халық санының өсуімен байланыстырады. Мәселен, компанияның болжамы бойынша 2030 жылға қарай халықтың саны 1,6 млн адамға өсіп, 28 пайызы ірі қалаларға қоныстанады. Ал осыған сәйкес үйдің бағасы да қымбаттамақ. Halyk Finance зерттеуінше, биыл 5,8%, 2026 жылы 6,8%-ға дейін өсуі мүмкін. Қайталама тұрғын үй бағасы 6,2%-ға жетпек. Жалға берілетін тұрғын үй бағасы 5,2%-ға дейін біртіндеп өседі.
Табыс аз, баға қымбат болса да халықтың үй алуға деген белсенділігі жоғары. Мәселен, ақпан айында тұрғын үй іздеу порталы Krisha.kz елімізде 655689 адамның кезекте тұрғанын, соңғы айда кезек 19793 адамға көбейгенін хабарлады. Былтыр мемлекет кезекте тұрғандар үшін тұрғын үйге 1,1 трлн теңгеден астам қаражат бөлді. Бір жыл ішінде 60 мыңнан астам отбасы баспаналы болды. Өткен жылдың қорытындысы бойынша 172089 баспана пайдалануға берілді. Оның 39064-і – жеке үй. Өңірлер арасында Шымкент қаласы, Павлодар, Түркістан және Қызылорда облыстары құрылыс қарқыны бойынша көш бастап тұр. Ал биыл елімізде 19 млн шаршы метр немесе 175 мың тұрғын үй, 2029 жылға қарай 111 млн шаршы метр тұрғын үй салу жоспарлануда.
Сөзімізге дәлел болсын, Үкімет отырысында Премьер-министр биылғы жылдың I тоқсанының өзінде 11,8 мыңнан астам қазақстандық отбасы тұрғын үймен қамтамасыз етілгенін айтты. Ол үшін «Отбасы банк» АҚ 225,2 млрд теңге көлемінде қарыз берсе, «Қазақстандық тұрғын үй компаниясы» 27,6 млрд теңгеге кепілдік берген.
Ал Ұлттық банктің наурыздағы мәліметінше, банк секторы жалпы 36,0 трлн теңге несие берген, оның ішінде бизнеске – 14,9 трлн, ал халыққа берілген несие көлемі бір жылда 22,7 пайызға өсіп, 21,1 трлн теңгені құраған. Халық алған несиенің үштен бір бөлігі ипотека еншісінде – 6,7 трлн теңге. Демек, 606 мың қазақстандық тұрғын үйінің несиесін өтеп жүр.
Жалға беру заңды ма?
Әлеуметтік желілерде соңғы уақытта ипотекаға сатып алынған пәтерді жалға беруге бола ма, жоқ па деген тақырып қызу талқылануда. Бірі – мұндай тұрғын үйді пассивті табыс көзіне айналдыру жолдарын ұсынып жатса, енді бірі – бұның айыппұлдарға, тіпті пәтерден айырылуға дейін апаруы мүмкін екенін алға тартады. Бұл мәселеге қатысты банктер мен заңгерлер не дейді?
– 1997 жылғы 16 сәуірдегі «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңға сай, пәтер бірнеше адамның ортақ меншігінде болған жағдайда, оны жалға беру үшін барлық меншік иелерінің келісімі қажет. Ал мемлекеттік бағдарламалар арқылы сатып алынған үйлерге келер болсақ, 2023 жылғы ҚР ЖПҚ №151 бұйрығына сәйкес, мұндай тұрғын үйлерді жалға беруге ешқандай шектеу жоқ. Банк пен арада жалға беру шарты жасалса болғаны. Сондай-ақ үйдің ішіне өзгерістер не қайта жаңғырту жұмыстарын жүргізгісі келсе де, міндетті түрде банкпен келісім болуы керек. Өйткені тұрғын пәтердің иесі болғанымен, несиесі толық өтелмегендіктен, үй банктің кепілінде. Ал шартты бұзған жағдайдағы жазаға келсек, банк тарапынан жылына бір рет мониторинг жүргізіледі. Егер сол уақытта келісім-шарттың бұзылғанын байқасақ, міндетті түрде айыппұл арқалайды, – дейді «Отбасы банк» облыс бойынша филиалының бизнесті дамыту бөлімінің маманы Бекбол Үсенғазиев.
«Қазақстан тұрғын үй компаниясы» АҚ-ның мамандары ипотека мен жалға алу бағдарламасының айырмашылығы бар екенін алға тартады. Егер пәтеріңіз ипотека арқылы алынған болса, жалға беруге ешқандай кедергі жоқ. Ал жалға алынған пәтерді өзгенің пайдалануына беруге болмайды. Жалға көбіне үйге кезекте тұрған, арнайы статуспен алған жандар жатады. Тағы бір ескеретін жайт, жалға алған пәтерлерді компанияның жоспарлы тексерісі арқылы не арыз түскен кезде тексеруге компания мамандарының құқы бар.
Заңгердің пікірінше, ипотекаға алынған үйді кәсіп көзі ретінде қарап, жалға беру заңға қайшы.
– Кейінгі кездері көп адам үйді «7-20-25», «Нұрлы жер» секілді ипотекалық бағдарламалар арқылы алады. Ал мұндай бағдарламаларда ай сайынғы төлем төмен. Осындай жағдайды пайдаланып, үйді жалға беріп, пайдаға айналдырып жүрген адам көп. Егер жауапты органдар тексеріс жүргізетін болса, бұл заңға қайшы әрекет ретінде танылады. Өйткені мемлекеттік ипотекалық бағдарлама арқылы алынған үйді жалға беруге мүлдем болмайды. Бұған қатысты Қазақстан Республикасының заңында арнайы бап бойынша заңды жауапкершілік қарастырылған, – дейді адвокат Альбина Бақтиярқызы «Massaget.kz» сайтына берген сұхбатында.
Біздің түсінгеніміз, пәтерді сатып алу-сату шарты тіркелгеннен кейін, меншік құқығы банкке емес, қарыз алушыға тиесілі болады. Алайда ипотекалық қарыз толық өтелмейінше, пәтер банктің кепілінде қалады. Бұл дегеніміз – мұндай мүлікпен байланысты кез келген маңызды әрекет (сату, айырбастау, қайта жоспарлау және т.б.) банкпен міндетті түрде келісуді қажет етеді.
Ал енді, ипотекадағы пәтерді жалға беруге бола ма деген сұраққа келсек – бәрі нақты жағдайға байланысты. Кейбір банктер, әсіресе мемлекеттік бағдарламалар аясында берілетін жеңілдетілген ипотекалар бойынша (мысалы, «Отбасы банкі» арқылы алынған несие) пәтерді жалға беруге тікелей тыйым салады. Ал басқа жағдайларда, банкпен алдын ала келісіп, жалға беруге рұқсат алуы мүмкін. Кейде тіпті несиелік шартта жалға беруге қатысты ешқандай шектеу мүлде көрсетілмеген жағдайлар да кездеседі.
Сондықтан пәтерді жалға беруді жоспарлаған ипотека иелері ең алдымен банкпен жасалған шартты мұқият қарап шығып, қажет болса нақты келісіп алу қажет. Егер жалға беру заңды түрде жүзеге асса, табысыңыз ресми түрде көрсетіледі. Бұл сіздің кәсіпкер екеніңізді көрсетеді. Демек, жалға бергеніңіз үшін табысыңыздың бір бөлігін салыққа төлеуге тура келеді. Мұны салық мамандары да растайды. Олардың айтуынша, тұрғын үйді (пәтерді) заңды түрде жеке кәсіпкер ретінде тіркеліп те, тіркелмей де жалға беруге болады.
– Егер тиісті қаржы ҚР Кәсіпкерлік кодексіне сәйкес, жыл сайын 1 қаңтарда белгіленетін ең төменгі жалақының 12 еселенген мөлшерiнен аспайтын болса онда тұрғын үйді жалға беру үшін жеке кәсіпкер ретінде тіркелуге міндетті емес. Мұндай жағдайда жеке тұлға ретiнде табыстың 10% мөлшерiнде жеке табыс салығы төленеді. Жыл сайын 270.00 нысаны бойынша декларация тапсырады. Тұрғын үйді (пәтерді) жалға беретін жеке кәсіпкерге салық салудың екі түрі қолжетімді: патент негізінде және оңайлатылған режим бойынша. Патент негізінде жұмыс жасайтын жеке кәсіпкерге қызметкер жалдауға тыйым салынады. Жылдық табысы 3528 АЕК-тен аспауы тиіс. Бұл дегеніңіз, жалдау ақысы айына 1,15 млн теңгеден немесе тәулігіне 38 мың теңгеден артық болмауы қажет. Сондай-ақ кірістің 1% мөлшерінде жеке табыс салығын төлейді. Ал оңайлатылған жеке кәсіпкер ретінде тіркелсе, 30 адамға дейін жұмысқа қабылдауға болады. Табыс шегі жоғары, яғни 24038 АЕК-ті құрайды. Жалға беруден түсетін жалпы табыс айына 15 млн теңгеден немесе тәулігіне 517 мың теңгеден аспауы тиіс. Оңайлатылған режимді қолданатын салық төлеуші табыс мөлшерінің 3%-ын төлейді. Оның 1,5%-ы – жеке табыс салығы, қалған 1,5%-ы – әлеуметтік салық, – дейді облыс бойынша мемлекеттік кірістер департаментінің камералдық мониторинг басқармасының басшысы Гүлнар Исаева.
Жалпы елімізде тұрғын үйді (пәтерді) жалға беруді кәсіп етіп отырғандар көп. Тұрғын үй нарығы дамыған сайын бұл бағыттағы кәсіпкерлік те қарқын алуда. Мәселен, өңірде мұндай 1842 кәсіпкер бар. Олар өткен жылы мемлекеттің тайқазанына 312,1 млн теңге салық түсірген.
Несие рәсімдеудің тәртібі қатаяды
Алдағы жылдан бастап елімізде несие не ипотека рәсімдеудің тәртібі күшейеді. Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі қазіргі уақытта осыған қатысты заң жобасын әзірлеуде. Жаңа талаптар бойынша, ипотека немесе кредит алушы бірқатар маңызды критерийге сәйкес болуы тиіс. Мәселен, несие тарихыңыз 3 жылдан аз болса, соңғы 12 ай ішінде несие төлемдеріңіз 30 күннен астам уақытқа кешіктірілсе не 3 АЕК (11796 теңге) және одан көп сомаға кешігу болған болса, бір мезетте 3 немесе одан көп қаржы ұйымынан несие алсаңыз, қарыз жүктемеңіз айлық табысыңыздың 45%-нан асып кетсе, кірісіңізді растай алмасаңыз, сондай-ақ кредиттік тарихыңыз теріс болған жағдайда сізге несие берілмеуі мүмкін. Тіпті мұндай жағдайда кейбір банктер келісім-шартқа отырмастан бұрын сіздің дефолтқа ұшырау мүмкіндігіңізді тексереді. Егер тәуекел деңгейі 5 пайыздан жоғары болса, банк қатаң бақылауға алады. Демек ендігі жерде кез келген адам бірден несие рәсімдей алмайды. Бұл қарапайым халыққа, оның ішінде өзін-өзі жұмыспен қамтығандар мен бейресми табыс табушылар үшін қиын болмақ. Өйткені табысын дәлелдей алмаса, ипотека алу мүмкіндігі де төмендейді. Сондықтан ипотекамен үй алғысы келетіндер несиелерін кешіктірмей төлеуі тиіс.
Айта кететін жайт, 2 шілдеден бастап «Отбасы банк» ипотека рәсімдеу талаптарын өзгертпек. Банк алдын ала және аралық несиелерді мерзімінен бұрын өтеуге шектеу енгізуде. Басты өзгеріс – салымшының несиесі ерте жабылса, жинақталған депозит келесі ипотекада сақталмайтын болады. Бұған дейін депозит сақталып, қайта қолдануға мүмкіндік болған. Ендігі жерде салымшының қарызы өтелгенімен, қайта қатысу үшін жаңадан депозит жинақтауына тура келеді. Мұндай өзгеріс банк жүйесі ұзақ мерзімге негізделгендіктен, тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесінің тұрақтылығын сақтау мақсатында жүзеге асуда. Бұл ереже 2 маусымнан бастап күшіне ену керек болатын, бірақ банк клиенттердің бейімделуіне қосымша уақыт беріп, кейінге шегеруде.
Түйін. Қалай десек те баспана – тек тұратын орын ғана емес, сонымен қатар қаржылық құралға айналып барады. Елімізде урбанизация, халық санының артуы және өмір сүру сапасына қойылатын талаптардың көбеюі баспанаға деген сұранысты үнемі арттырып отыр. Мемлекеттік бағдарламалар мен жеңілдетілген ипотекалық шарттар бұл сұранысты одан әрі күшейтіп, тұрғын үй нарығын белсенді етуде. Сондықтан да тұрғын үй нарығын реттеу мен халықтың әлеуметтік осал топтарын баспанамен қамту мемлекет алдындағы маңызды міндеттердің бірі болып қала бермек.
Мейрамгүл ДАУЫЛБАЙҚЫЗЫ,
«Сыр бойы»
