Қаңтар айының басында Қазақстан Президенті Қасым-Жомарт Тоқаев «Қазақстан Республикасының кейбір заңнамалық актілеріне экономикалық өсімді қалпына келтіру мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» заңға қол қойды. Қазақстандықтар үшін бұл бірыңғай зейнетақы қорынан жинақталған қаражаттың бір бөлігін тұрғын үй жағдайын жақсарту, емделу ақысын төлеу немесе жеке компанияларға беру үшін пайдалану мүмкіндігін білдірді, деп жазады Egemen.kz.
Қазақстанның тұрғын үй нарығы зейнетақы қорындағы ақшаны мерзімінен бұрын шешіп алуға байланысты қалай өзгеруі мүмкін деген мәселе талайлардың көкейінде жүргені рас. Бірінші кезекте жылжымайтын мүлік бағасы Нұр-Сұлтан, Алматы, Ақтау және Атырауда өседі деп болжанып отыр. Басқа қалалардағы бағалар «өзгеріссіз қалса керек».
Кей сарапшылар мұндай болжамдармен келіспейді.
2021 жылға арналған жинақ жеткіліктілігінің алдын-ала шектерінде салынған БЖЗҚ-ға сәйкес 760 мыңнан астам салымшы зейнетақы қорларын пайдалана алады. Мақсатты пайдалану үшін сіз жақын туыстарыңыздың жинақтарын біріктіре аласыз.
Біз мұның сатып алу қабілетіне, жылжымайтын мүлік нарығына қалай әсер ететінін және оның инфляцияға әкеп соқтыратынын анықтауға тырыстық.
Зейнетақы қорларын бөлу
Қордың мәліметтері бойынша, 2020 жылдың 1 желтоқсанындағы жағдай бойынша салымшылар пайдалана алатын қаражаттың жалпы көлемі шамамен 2,5 трлн теңгені құрайды. Сонымен бірге 280,1 мың адамға (37%) жету шегі бойынша 1 миллион теңгеге дейін асады. 3 миллионға дейін 236,4 мың (31%) бар. 5 миллионға дейін – 100 мың (13%). 40 мың салымшының 10 миллионға дейінгі артық жинақтары бар, 53,8 мыңнан астамы сәйкесінше 5 және 7% құрайды. Сонымен қатар, мерзімінен бұрын алуға қаражаттың 75% бес облыста шоғырланған: Алматы (658,4 млрд теңге), Нұр-Сұлтан (325,9 млрд), Маңғыстау (397,7 млрд), Атырау (257,4 млрд) және Қарағанды облыстары (177,7 миллиард).
«Halyk Finance» АҚ зерттеуіне сәйкес, COVID-19 пандемиясына және оның салдарынан туындаған экономикадағы проблемаларға қарамастан, қазақстандық тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығы 2020 жылы қарқынды өсуді көрсетті. Екінші жыл қатарынан жасалған транзакциялар саны 300 мыңнан асты, алғашқы нарықтағы тұрғын үй құны 5% өсті, ал екінші нарықта бағаның өсуі 14% жетті. Halyk Finance сарапшылары өсімнің басты драйвері көпжақты мемлекеттік қолдау, соның арқасында ипотекалық несиелендіру 2020 жылдың 11 айында 12% -ға өсті дейді.
Сондай-ақ, тұрғын үй жылжымайтын мүлік бағасының өсуіне теңгенің құнсыздануының құнға әсер етуі әсер етті: соңғы үш жыл ішінде ұлттық валюта үздіксіз дерлік құнсызданып, бағам төмендеді Осы кезеңде доллар шамамен 30% -ға өсті. Жаңа көзден, зейнетақы жинақтарынан қаражаттың келуі, тұрғын үй нарығындағы белсенділіктің одан әрі өсуіне қолдау көрсетеді, ал 2021 жылы сарапшылар тұрғын үй жылжымайтын мүлік бағасының 5-10% -ға өсуін болжайды.
Осыған қарамастан, сарапшылар өткен жылы жылжымайтын мүлік бағасының өсуін өткен жылдардың стандарттары бойынша ерекше деп атай алмайды. Мәселен, 2014 жылы инфляцияның 4,8-ден 7,4% -ке дейін үдеуі және ұлттық валютаның 18% -ке әлсіреуі жағдайында алғашқы нарықтағы бағалар 14% -ке, ал қайталама нарықта -18% -ке өсті.
Тұтастай алғанда, 2010 жылдан бастап тұрғын үй жылжымайтын мүлігі бағалары бастапқы және қайталама нарықтарда сәйкесінше 2,1 және 2,2 есеге өсіп, бірдей өсу қарқынын көрсетті. Halyk Finance талдаушыларының болжамына сәйкес, зейнетақы жинақтарын алу есебінен халықтың жылжымайтын мүлікке инвестициялау мүмкіндіктерінің күтілетін өсуін ескере отырып, екінші нарыққа назар аудара отырып, ипотекалық бағдарламаларды белсенді жүзеге асыру, сондай-ақ бағаны төмендету бастапқы тұрғын үймен салыстырғанда деңгей, екінші нарықтағы бағаның өсуінен озып кету 2021 жылы жалғасуы мүмкін.
Сарапшылар сонымен қатар зейнетақы қорларының негізгі бөлігі тұрғын үй нарығына бағытталады деп санайды (жылжымайтын мүлік сатып алу / қолданыстағы ипотеканы төлеу). Бұл шара тұрғын үй жылжымайтын мүлік бағасының өсуін жеделдететіні сөзсіз, өйткені тиімді сұраныс айтарлықтай артады. Зейнетақы қорлары ағынының әсері бюджеттен ипотекалық несие беруге бөлінетін қаржыландырудың былтырғы 210 миллиард теңгеден биыл 82 миллиард теңгеге дейін қысқаруымен ішінара өтеледі.
Сарапшылар 2021 жылы тұрғын үй бағалары 5-10% өседі деп болжайды, содан кейін олардың өсу қарқыны табиғи түрде баяулайды және іргелі факторлардың әсерінен және ипотекалық несиеге деген сұраныстың төмендеуімен біртіндеп теңестіріледі.
Алайда, тұрғын үй бағасының өсуі, олардың пікірінше, сыртқы факторларға байланысты салыстырмалы түрде жоғары деңгейде қалуы мүмкін. Осылайша, 2020 жылы өңделген ағаштың әлемдік бағасы шамамен 2,2 есеге өсті, шайырлар 45%, мыс – 27%, болат – 13% өсті. 2020 жылы дүние жүзінің көптеген елдерінде, оның ішінде жылжымайтын мүліктегі активтер құнының өсуі әлемдік экономикаға 10 триллион доллар деңгейінде немесе әлемдік ЖІӨ-нің 7,5% деңгейінде қаражаттың кең көлемде құйылуының жанама әсері болды ( McKinsey сметасы). Әрине, нарық бұл конъюктураны ескермеуі мүмкін емес.
Мысалы, Түркияда үшінші тоқсанның аяғындағы жылжымайтын мүлік бағасы. 2020 ж / ж 27% өсті (түрік лирасының құнсыздануымен салыстыруға болады). АҚШ-та – жылына 15% -ға (2020 ж. Қарашада), Германияда – 12% -ға, Ресейде – шамамен 10% -ға, Канадада – 7% -ға. 2021 жылы экономикалық өсуді ынталандыру мақсатында көптеген елдер инфрақұрылымға инвестицияларды көбейтеді. Бұл бағаның ілеспе көтерілуімен шикізат пен материалдардың көптеген түрлеріне сұраныстың болуына әкеледі.
2020 жылдың соңында Krisha.kz жылжымайтын мүлікті сату және жалға беру веб-сайтының сарапшылары зейнетақы жинақтары мен мемлекеттік бағдарламалардың алынуының тұрғын үй бағасының өсуіне әсері шектеулі болатынын мәлімдеді. Мұның себебі – қазақстандықтардың шамалы жинақ ақшасы.
Олардың пікірінше, тіпті барлық отбасы мүшелерімен бірігіп, көптеген адамдар алғашқы жарна үшін соманы жинамайды және жинай береді. Сонымен қатар, ипотеканы сақтау қажет. Мысалы, баспана құны 20 миллион теңгені құрайтын Baspana Hit шартына сәйкес, 4 миллион салым қажет және 15 жыл ішінде 179 000 теңгеден астам ай сайынғы төлем қажет. Сәйкесінше, жалақы 358 мың теңгеден (басқа қаржылық міндеттемелер болмаған кезде) болуы керек. Сайттың сарапшылары болжағандай, зейнетақы жинақтарын алу мүмкіндігі ұзақ уақыт бойы баспана сатып алуды жоспарлап жүргендер мен едәуір жинақтары бар немесе бұрын ипотека алған адамдарға әкеледі.
Соған қарамастан сайт мамандары Қазақстанның үш қаласындағы жылжымайтын мүліктің орташа бағаларын зерттеп, талдады. Олардың қорытындылары бойынша, тұрғын үй бағасының секірісі, толқу және зейнетақы төлемдерін алуды күту аясында жаппай алыпсатарлық манипуляциялар әлі байқалған жоқ. Өсу қарқыны қалыпты.
2021 жылы қаңтарда (21 желтоқсандағы жағдай бойынша) Нұр-Сұлтанда 1 ш.к. м 357133 теңгені сұрады. Желтоқсанмен салыстырғанда индекс 1,5% -ға өсті. Сонымен қатар, алдыңғы айда ұқсас динамика байқалды (+ 1,5%), және бұл құлдырауға дейін болды. Алматыда бір шаршы метрді сатушылар орташа есеппен 466 133 теңгеге бағалайды – бұл желтоқсан айына қарағанда 1,8% артық. Нұр-Сұлтаннан айырмашылығы, мұнда өсу динамикасы анағұрлым тұрақты және жыл ішінде аудан бірлігі 10,8% қымбаттады.
Шымкентте шаршы метр 312 367 теңгеге ұсынылады, бұл желтоқсан айымен салыстырғанда 2,6% -ға қымбат. Сонымен бірге желтоқсан айында өсім 3,2% -ды құрады. Бір жыл ішінде индекс төрттен біріне өсті, бірақ бұл төлемдерді күту аясында болған жоқ. Көптеген басқа қалалардағыдай, мұнда да 2018 жылдан бастап тұрақты оң тенденция байқалады және бұл, мүмкін, валюта бағамының дағдарысынан кейін және 2015-2017 жылдардағы долларсызданудан кейінгі нарықтың қалпына келуімен байланысты.
Шымкентте шаршы метр 312 367 теңгеге ұсынылады, бұл желтоқсан айымен салыстырғанда 2,6% -ға қымбат. Сонымен бірге желтоқсан айында өсім 3,2% -ды құрады. Бір жыл ішінде индекс төрттен біріне өсті, бірақ бұл төлемдерді күту аясында болған жоқ. Көптеген басқа қалалардағыдай, мұнда да 2018 жылдан бастап тұрақты оң тенденция байқалады және бұл, мүмкін, валюта бағамының дағдарысынан кейін және 2015-2017 жылдардағы долларсызданудан кейінгі нарықтың қалпына келуімен байланысты.
Алайда, жылжымайтын мүлік сайтының мамандары нарықта әлі де болса қалпына келтіру байқалып отырғанын жоққа шығармайды. Сатушылар арасында жүргізілген таңдамалы сауалнама олардың объектілерге деген қызығушылығы артқанын көрсетті, ал сатып алушылардың көпшілігінде жинақ ақшасының басым бөлігі бар. Осылайша, кейінге қалдырылған сұраныстың орындалуы туралы айтуға болады. Сатып алушылар өз кезегінде сатушылардың саудаластыққа аса сақтық таныта бастағанын, бірақ соған қарамастан жеңілдіктер жасайтынын атап көрсетеді.
Алайда, жылжымайтын мүлік сайтының мамандары нарықта әлі де болса қалпына келтіру байқалып отырғанын жоққа шығармайды. Сатушылар арасында жүргізілген таңдамалы сауалнама олардың объектілерге деген қызығушылығы артқанын көрсетті, ал сатып алушылардың көпшілігінде жинақ ақшасының басым бөлігі бар. Осылайша, кейінге қалдырылған сұраныстың орындалуы туралы айтуға болады. Сатып алушылар өз кезегінде сатушылардың саудаластыққа аса сақтық таныта бастағанын, бірақ соған қарамастан жеңілдіктер жасайтынын атап көрсетеді.
>>> Біздің Facebook, Instagram парақшаларымыз бен Telegram каналымызға жазылыңыз! <<<
